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　　作为长期关注上海楼市的自媒体人，@上海探房智库局团团 始终秉持客观、专业的态度，为购房者提供一手市场信息。近日，位于长宁区天山路板块的「越秀招商·和樾长宁」（以下简称“和樾长宁”）成为市场焦点，其“新政后市区多阳台设计”“国际艺术社区”等标签引发热议。在长宁新房供应极度稀缺的背景下，这个项目究竟是“真豪宅”还是“营销噱头”？团团实地探访后，将从区域价值、产品设计、配套服务、投资潜力四大维度进行深度测评，力求还原一个真实的「和樾长宁」。

　　根据克而瑞数据显示，2013-2023年十年间，长宁区中内环新房供应总量仅32套，年均不足4套，占同期全市新房总供应量的万分之四点七，堪称上海楼市的“熊猫级”存在。即便是寸土寸金的静安、徐汇，也无法与之比拟——以2023年为例，长宁全年仅推出2个新盘，其中「和樾长宁」所在的天山路板块更是近五年来首次有住宅用地出让。

　　这种极端稀缺性直接反映在房价上。据链家成交数据，长宁近三年二手房均价稳定在8.5-9万元/㎡，核心地段次新房如古北中央花园、仁恒河滨城成交价早已突破12万+/㎡，而同环线的普陀、虹口新房均价仍在6-7万元/㎡徘徊。当其他区域还在靠“价格战”抢客时，长宁的新房本身就是“硬通货”。

　　此次「和樾长宁」落子的天山路板块，是长宁发展最成熟的居住带之一。从地理上看，它西接虹桥商务区，东连中山公园商圈，南邻古北国际社区，被三大产业高地环绕；交通上坐拥2号线娄山关路站、威宁路站双地铁，30分钟直达陆家嘴、虹桥枢纽，通勤效率远超外环项目。更关键的是，该板块自2018年「中海长宁第」售罄后，已有整整六年无新增住宅供应，积压的改善需求亟待释放。

　　但团团也要提醒购房者：稀缺≠完美。天山路板块虽然配套成熟，但城市界面略显老旧，部分路段仍保留上世纪90年代的老公房群落，与“豪宅区”的气质存在差距。「和樾长宁」能否凭借产品设计扭转区域印象，将是其成功的关键。

　　在上海“7090政策”（套均面积≤90㎡）放松后，开发商开始在大平层户型上大胆创新。「和樾长宁」此次推出的建面约120-143㎡三至四房，核心卖点便是“新政后市区首个多阳台设计”。以关注度最高的143㎡四房为例，我们通过实测发现其设计亮点与争议并存：

　　：每户配备独立电梯厅（6-8㎡），且计入产权面积，相当于额外赠送一个小型玄关空间。对比常规项目仅有的公共电梯厅，这一设计不仅提升了归家仪式感，更直接拉高了实际使用率——据测算，该户型实得面积达132㎡，得房率

　　：主卧连接观景阳台（南向）、客厅延伸景观阳台（东南向）、厨房服务阳台（北向），形成“休息-社交-家务”三级动线。尤其南向双阳台进深达1.8米，可放置户外沙发茶几，这在内环以内的小户型项目中几乎不可想象。

　　：传统四房户型常因过道浪费面积，而该项目通过将次卧门与墙面齐平，把走廊转化为收纳柜体，使室内无明显过道痕迹，空间利用率提升约10%。

　　：由于多阳台设计增加了结构荷载，开发商明确禁止封闭阳台或堆放重物，对于北方业主来说冬季保温性存疑。

　　：服务阳台虽便于通风，但需穿过客厅才能到达，搬运食材时容易干扰家人活动。

　　：为了挤出更多实用面积，部分房间面宽被压缩（如书房仅2.8米），摆放标准尺寸家具后略显拥挤。

　　相比之下，120㎡三房采用“南北双阳台+边套全明”设计，北向阳台可改造成家政间，南向阳台连接客厅，兼顾采光与功能性。不过需要注意的是，中间户版本因消防通道要求，私密性略逊于边套。

　　项目宣称采用嘉格纳（Gaggenau）厨电、唯宝（Villeroy & Boch）卫浴、霍尼韦尔（Honeywell）智能家居等国际品牌，乍看之下诚意满满。但在细节处仍有改进空间：

　　特别值得一提的是飘窗设计：所有卧室均采用Low-E双层中空玻璃+石材台面，底部预留插座方便后期改造为书桌或储物柜，比市面上常见的“假飘窗”更具实用性。但对于追求极致视野的客户而言，窗外多为周边老小区顶棚，景观资源较为普通。

　　开发商邀请CCD郑中设计事务所（香港）、笛东规划设计（北京）联合操刀，提出“滨河艺术社区”概念，试图将Art Deco建筑风格与苏州河工业文明融合。具体落地措施包括：

　　：从社区大门的艺术雕塑广场→下沉式星光车道→单元入户精装大堂→私属电梯厅→空中连廊→风雨会客厅→家庭入户玄关，层层递进的空间叙事确实营造出仪式感。

　　：规划引入精品咖啡馆、日料居酒屋、文创集合店等业态，承诺打造“白天办公会谈、夜晚微醺社交”的场景。目前已签约品牌包括Manner Coffee、LADY M等轻奢餐饮。

　　：地下一层设有室内高尔夫模拟舱、斯诺克台球室、瑜伽冥想室，顶层露台规划星空酒吧和亲子种植园。这些设施理论上能满足精英阶层的圈层需求。

　　：当前天山路沿线已有缤谷广场、汇金百货等成熟商场，若未来商业街区同质化严重，可能导致客流分流。此外，高端商户入驻率低的话，日常消费便利性大打折扣。

　　：大量使用的大理石地面、铜质装饰线条虽显档次，但指纹污渍明显，物业清洁压力大；绿植墙采用滴灌系统，雨季易滋生蚊虫。

　　：项目主力户型总价门槛较高（预计单价10万+/㎡），目标客群主要是企业高管、外籍人士及高净值家庭。但周边仍有大量拆迁安置居民，文化差异可能引发矛盾。例如近期就有原住民投诉施工噪音超标。

　　更为关键的是，所谓的“滨河景观”实际上隔着一条狭窄的木渎港河道，且岸边设有防汛墙，无法近距离接触水面。相比真正临江的项目，这里的“水岸生活”更多停留在效果图层面。

　　：看好长宁区长期价值，愿意牺牲短期流动性换取抗通胀能力。参照历史数据，长宁近十年房价涨幅跑赢大盘15%，尤其在经济下行期表现出更强的韧性。✔️

　　：工作地点集中在虹桥开发区、古北写字楼群，需要高品质住所彰显身份。项目距2号线分钟，半小时可达多数商务区。✔️

　　：周边3公里内有耀中国际学校（IB课程）、愚园路第一幼儿园等优质教育资源，适合重视教育的中产家庭。❌

　　：尽管附近有同仁医院（三甲医院），但缺乏大型康养中心；社区内部虽有适老化设计（如无障碍坡道），但周边老旧小区密集，医疗急救响应速度不如郊区新城。⚠️

　　：当前上海严格执行限售政策（取得产证5年内不得交易），加上高额税费成本（契税+增值税+个税约占房价6%），短期套利空间有限。⚠️

　　：同等价位可在浦东联洋、闵行古美买到更大户型的新盘，需权衡地段溢价与居住舒适度之间的取舍。2.

　　独特优势 极高得房率+艺术社区 成熟商圈+教育资源好 一线江景+顶级开发商

　　结论显而易见：如果你执着于浦西核心地段+超高得房率，选「和樾长宁」；偏好成熟商业氛围可选瑞虹；向往江景豪宅则倾向尚海湾。三者没有绝对优劣，只有需求优先级的不同。

　　综合来看，「和樾长宁」无疑是长宁新房市场的里程碑式作品——它在严苛的土地条件下实现了得房率突破、功能创新和审美升级，满足了高净值人群对“既要又要还要”的苛刻要求。但它也并非完美无缺：城市更新的压力、商业运营的挑战、邻里关系的磨合都将在未来考验业主的智慧。